شرایط فروش زمین در مناطق آزاد از منظر حقوقی

اباذر آذربون –  کارشناس حقوقی دبیرخانه شورایعالی مناطق آزاد و ویژه اقتصادی

برای شناخت بهتر نحوه اداره مناطق آزاد و تصمیم‌گیری در محدوده این مناطق، ابتدا لازم است بدانیم قانون چگونگی اداره مناطق آزاد که در سال‌۱۳۷۲ به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید و در حال حاضر ۷منطقه آزاد فعال، براساس این قانون اداره می‌شوند که عبارتند از مناطق آزاد کیش، قشم، چابهار، ارس، اروند، انزلی و ماکو. هدف مشترک همه این مناطق، جذب سرمایه‌گذاران داخلی و خارجی است تا تولید و اشتغال در این مناطق افزایش یابد .

هر چند که در سایر کشورها عموما در گام نخست زیرساخت‌ها از قبیل زمین، آب، برق، اینترنت و غیره آماده می‌شوند و سپس از سرمایه‌گذاران استقبال می‌گردد، اما در ایران ابتدا محدوده مناطق آزاد تصویب می‌گردد و سپس سازمان منطقه آزاد مربوطه، با تحصیل درآمد از محل‌های مختلفی از جمله اخذ عوارض، سهمیه محدود واردات گمرکی و فروش زمین موظف به تامین زیرساخت‌ها می‌گردد. هر چند که در این یادداشت، نگارنده درنظر ندارد مشکلات مناطق آزاد را به رشته تحریر درآورد، اما یکی از مهم‌ترین نیازها برای اکثریت سرمایه‌گذاران‌، تخصیص زمین مناسب جهت سرمایه‌گذاری است .

طبیعی است که با توجه به تنوع زیست محیطی مناطق آزاد، نحوه استفاده از اراضی در مناطق آزاد مختلف، متفاوت می‌باشد، به عنوان مثال زمین ساحلی جهت پرورش میگو در جزیره قشم شرایط متفاوتی نسبت به زمین کشاورزی جهت کشت گلخانه‌ای در منطقه آزاد ارس خواهد داشت، همان گونه که شرایط استفاده از اراضی جهت احداث اماکن گردشگری و هتل‌ها در کیش به دلیل شرایط خاص این جزیره با بقیه اراضی در سایر مناطق آزاد متفاوت می‌باشد. اما حلقه مشترک همه آنها، لزوم شفافیت و جلوگیری از رانت‌خواری در تخصیص اراضی و ایجاد شرایط همسان و مساوی میان سرمایه‌گذاران و متقاضیان استفاده از زمین است.

موضوع نحوه استفاده از اراضی در مناطق آزاد در ماده‌۲۴ قانون چگونگی اداره مناطق آزاد مورد توجه قرار گرفته است.

در این ماده ملاک و نحوه استفاده از زمین و منابع ملی و ترتیب فروش یا اجاره آن در محدوده مناطق آزاد، مقررات مصوب هیات وزیران و رعایت برنامه‌های عمرانی هر منطقه تعیین گردیده است. مقررات مزبور در سال‌۱۳۷۲ به تصویب شورایعالی مناطق آزاد رسید و در آن، وضعیت مالکیت اراضی، نحوه تعیین قیمت و وظایف و اختیارات در مقوله رفع تجاوز و تصرف و تخریب اراضی در محدوده مناطق آزاد مورد توجه قرار گرفت .

با عنایت به پیچیدگی‌ها موجود و لزوم شفاف‌سازی در نحوه استفاده از اراضی در محدوده مناطق آزاد‌، دستورالعمل مربوطه در دبیرخانه شورایعالی مناطق آزاد تهیه و متعاقبا توسط دبیر وقت شورایعالی مناطق آزاد در سال‌۱۳۹۳ به همگی سازمان‌های مناطق آزاد، جهت اجرا ابلاغ گردید .

در این دستورالعمل با هدف شفافیت هر چه بیشتر موضوعات نحوه قیمت‌گذاری اراضی، روش‌های واگذاری، انواع قراردادها، نحوه اخذ پیش دریافت و تقسیط قیمت فروش و روش مقابله با ساخت و ساز غیرمجاز و بسیاری از مسائل دیگر مورد توجه قرار گرفتند  .

با توجه به ماده‌۵ دستورالعمل، زمین‌ها در محدوده مناطق آزاد با ۱۰نوع کاربری مختلف قابل واگذاری می‌باشند که می‌توان کاربری‌های صنعتی، تجاری، مسکونی، تجاری-مسکونی، اداری و خدماتی، گردشگری و تفریحی، بهداشتی و درمانی، آموزشی فرهنگی و ورزشی، کشاورزی، کاربری‌های ویژه و چند وجهی را برشمرد .

از مهم‌ترین نکات در اثبات پیشرو بودن سازمان‌های مناطق آزاد در ایجاد شفافیت و مقابله با فساد در نحوه استفاده از اراضی، ابلاغ ماده‌۱۲ دستورالعمل مربوطه می‌باشد. در این ماده، همگی سازمان‌های مناطق آزاد موظف به اطلاع‌رسانی عمومی در پایگاه اینترنتی سازمان و به‌روزرسانی مستمر اطلاعات مربوط به شرایط فروش اراضی، پهنه‌بندی، کاربری زمین‌ها و اعلام قیمت فروش هر یک از اراضی و املاک با توجه به مشخصات آنها می‌باشند. این میزان شفافیت و اطلاع‌رسانی در معدود دستگاه‌های اجرایی در سطح کشور که امکان فروش و یا اجاره زمین را دارند، مشاهده می‌شود و سازمان‌های مناطق آزاد از جمله آنها می‌باشند‌.

در شرایطی که اراضی و پهنه‌بندی آنها به همراه قیمت به اطلاع عموم رسانده می‌شود، هر سرمایه‌گذار و در هر زمینه سرمایه‌گذاری اعم از صنعتی، تجاری، گردشگری و غیره قادر به مشاهده اطلاعات در فضای مجازی و تصمیم‌گیری در خصوص خرید و یا اجاره و صد البته در شرایط مساوی با دیگر سرمایه‌گذاران می‌باشد .

در حال حاضر و پس از ابلاغ دستورالعمل نحوه استفاده از اراضی در سال‌۱۳۹۳ و  اطلاع‌رسانی عمومی توسط سازمان‌های مناطق آزاد، ایجاد رانت در فروش و اجاره زمین در محدوده مناطق آزاد به حداقل رسانده شده است.