یک فنجون حقوق/ترک مناقصه غیرمنقول

اباذر آذربون -‌کارشناس ارشد حقوقی دبیرخانه شورایعالی مناطق آزاد

قانون چگونگی اداره مناطق آزاد در سال‌۱۳۷۲ به تصویب رسید و شخصیت مستقل حقوقی هر سازمان منطقه آزاد و شرکت‌های وابسته به این سازمان‌ها با استناد به ماده‌۵ این قانون از شمول قوانین و مقررات حاکم بر شرکت‌های دولتی و سایر مقررات عمومی دولت مستثنی شدند‌.
اما به هر حال زمانی که یک فعال اقتصادی در صدد انعقاد قرارداد با سازمان منطقه آزاد باشد، باید در یک چارچوب حقوقی اقدام نموده و قراردادش را منعقد نماید. به ویژه درخصوص قراردادهایی که دارای بار مالی می‌باشد، این موضوع از اهمیت زیادی برخوردار است‌.
هر چند که شمول قانون برگزاری مناقصات بر سازمان‌های مناطق آزاد مورد اختلاف‌نظر بود، اما پس از تصویب بند الف ماده‌۱۱۲ قانون برنامه پنجم توسعه و متعاقبا ماده‌۶۵ قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه کشور، هرگونه شبهه‌ای در این خصوص برطرف گردید و این سازمان‌ها با توجه به نظر شورای نگهبان، از شمول قانون برگزاری مناقصات خارج شدند و تابع آیین‌نامه مالی و معاملاتی گردیدند که در سال‌۱۳۹۱ به تصویب وزاری عضو شورایعالی مناطق آزاد رسیده بود. با توجه به سیر حقوقی پیش گفته، مشخص شد که برای بررسی چارچوب‌های حقوقی، مالی و معاملاتی با سازمان‌های مناطق آزاد باید به آیین‌نامه مالی و معاملاتی آنها توجه نمود‌.
در این آیین‌نامه، موارد و تکالیف مختلفی ازجمله برگزاری مزایده، مناقصه، ترک تشریفات و حتی معافیت از برگزاری مناقصه و نحوه رسیدگی به شکایات در این حوزه اشاره شده است.
اشخاصی که قصد معامله و انعقاد قرارداد با سازمان منطقه آزاد را دارند، در صورتی که با شرایط یک قرارداد صحیح آگاه و واقف باشند‌، بهتر می‌توانند تعهدات خودشان و سازمان منطقه آزاد را ارزیابی نمایند و سپس نسبت به انعقاد قرارداد اقدام نمایند‌.
موردی که نگارنده در این یادداشت، درصدد پرداختن به آن می‌باشد این سوال است که:
چه قراردادی را با خود سازمان منطقه آزاد و بدون برگزاری فرآیند مناقصه می‌توان منعقد نمود‌؟
هرگاه سازمان منطقه آزاد جهت انجام امور حاکمیتی خود نیازمند به خرید اموال غیرمنقول از قبیل زمین یا ملک باشد و یا قصد اجاره به شرط تملیک یا اجاره اموال غیرمنقول را داشته باشد، این امکان وجود دارد که سازمان منطقه آزاد بدون برگزاری فراخوان مناقصه، اقدام به انعقاد قراداد نماید. در واقع در این مورد، سازمان می‌تواند هر چند که الزامی ندارد مناقصه را ترک نماید.
اما موضوعی که حائز اهمیت می‌باشد، این است که مبلغ این مدل قرارداد چگونه تعیین می‌گردد؟
در این مورد، بهای مورد قرارداد باید با کسب نظر از هیات کارشناسان خبره مربوط که لازم است سه نفر باشند، تعیین می گردد؛ یعنی هم عنوان کارشناس را داشته باشند و هم اینکه سه نفر باشند.
دو نکته مهم دیگری که در این زمینه وجود دارد، عبارتند از:
یک) این کارشناسان نیازی نیست که حتما کارشناس رسمی باشند، زیرا در متن آیین‌نامه کلمه خبره برای کارشناسان ذکر شده است نه کلمه رسمی.
دو) این که کارشناسان مزبور حتما باید توسط هیات مدیره سازمان منطقه آزاد، تایید شوند.
رعایت موازین حقوقی در انعقاد این گونه معاملات که فراخوان مناقصه را طی نمی‌کنند، برای طرفین قرارداد یعنی سازمان منطقه آزاد و فعال اقتصادی بسیار حائز اهمیت می‌باشد و موجب پیشگیری از بروز مشکلات حقوقی در آینده برای طرفین می‌گردد‌.
در صدر ماده‌‍۴۴ آیین‌نامه مالی و معاملاتی سازمان‌های مناطق آزاد اشاره شده است که سازمان منطقه آزاد می‌تواند بدون انجام مناقصه‌، این نوع معامله را انجام دهد؛ با عنایت به ذکر کلمه (می‌تواند) در این ماده، می‌توان اذعان داشت که این موضوع الزامی نیست و سازمان منطقه آزاد همچنین می‌تواند این قرارداد را از طریق فراخوان مناقصه نیز اطلاع‌رسانی نماید و متقاضیان از طریق فراخوان انتخاب شوند‌.
به هر ترتیب دست سازمان‌های مناطق آزاد در خرید، اجاره به شرط تملیک و اجاره اموال غیرمنقول، خارج از چارچوب برگزاری فراخوان مناقصه و البته با حفظ شرایط قانونی پیش گفته و در چارچوب بودجه ابلاغی باز گذاشته شده است‌.
توجه داشته باشید که چارچوب و داده‌های موجود در بودجه ابلاغی سالیانه‌، می‌تواند خط قرمز این قبیل قرارداد‌ها باشد.